L’habitat participatif au menu du projet de loi DUFLOT

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Droit immobilier - Habitat

mercredi 3 juillet 2013, par Gwladys

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) de la Ministre Cécile Duflot a été présenté en Conseil des ministres du 26 juin. Il doit être examiné par le Parlement à l’automne 2013. Il comprend un volet relatif à l’habitat participatif, expression finalement consacrée pour désigner la nébuleuse de projets unis dans le même esprit.
Le chapitre 7 du projet (voir pièce jointe, pages 19 et suivantes) fait suite au cycle d’ateliers de concertation réunissant les différentes parties prenantes de tels projets (collectivités, Etat, acteurs professionnels, assureurs, établissements de crédit, associations et réseau).
La voie retenue est celle de la création de deux nouvelles formules juridiques à disposition des groupes pour leur structuration : la coopérative d’habitants et la société d’autopromotion.
Le premier mérite du projet tient à la reconnaissance d’une notion, la société d’habitat participatif, intitulé qui sera donné au nouveau titre inclus au Code de la construction et de l’habitation (articles L216-1 et suivants). Le mouvement sort ainsi de la confidentialité et reçoit une consécration légale, aux côtés des formules imaginées pour les promoteurs et constructeurs classiques.
Le second est l’alternative imaginée – qui ne devrait pas exclure l’adoption d’autres montages fondés sur des formules existantes – instaurant ainsi une véritable gradation dans l’intégration. Ainsi chaque groupe devrait pouvoir trouver « chaussure à son pied » selon l’équilibre collectif/habitant choisi.
Enfin la possibilité faite aux personnes morales dont les organismes HLM de participer au capital de ces sociétés devrait être un nouveau levier de la mixité sociale.

A côté de ces motifs de satisfaction il demeure des interrogations et réserves.
La définition soumise à l’occasion de la concertation parait insuffisante. Cela n’aurait aucune importance tant qu’il n’y a aucune volonté de labellisation et donc tant que cette « qualification » n’entraine aucun régime spécifique. Pourtant, on le sait, toute définition est avant tout une exclusion - en particulier en droit - laquelle pourrait à terme avoir d’importantes incidences.

Ainsi l’article L216-1 qui définit les sociétés d’habitat participatif évoque la participation à la conception ou l’acquisition, la gestion de l’immeuble apparaissant comme facultative. Réduite à la seule phase de promotion, la notion apparait largement amputée alors même que l’un des enjeux est l’existence de formules juridiques alternatives pour gérer collectivement le lieu de vie. L’exception – projet limité à l’autopromotion – est présenté comme le principe - et vice-versa – laissant toute la question d’une gestion collective pérenne en suspens.

Enfin, l’obligation de souscrire une garantie d’achèvement (L216-30) est instaurée avec renvoie à un décret pour préciser les conditions. Celles-ci comme les dispositions intéressant l’accès au financement – subvention, garanties publiques ou prêts bancaires - seront déterminantes pour la concrétisation de tels projets.

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