Eléments essentiels du contrat de bail

Accueil > Actualités juridiques > Eléments essentiels du contrat de bail

mardi 17 février 2015, par Claire

La Cour d’Appel de Chambéry a jugé le 16 octobre 2014 que la location à une association d’un appartement de 75m2 pour un loyer mensuel sans autre contrepartie ni intention libéral était sans cause.

Les faits :
Une association, ayant pour objet « la rencontre d’individus gays ou lesbiens dans un cadre agréable », prend à bail pour 45 ans un appartement de 75 m², pour un loyer mensuel d’un euro.
Cet appartement ayant ultérieurement fait l’objet d’une adjudication, l’adjudicataire demande l’annulation du bail.

Le jugement :
La cour d’appel prononce la nullité du contrat pour absence de cause à l’obligation du bailleur.

Rappel :
ELEMENTS ESSENTIELS DU CONTRAT DE BAIL.

Quelque soit la forme du contrat, le consentement des parties doit porter sur 3 éléments :
==> la chose objet de location.
Le bail peut porter sur tout ou partie de l’immeuble (art. 1713).
Une description précise des éléments de l’objet loué constitue une garantie de tranquillité dans l’exécution du contrat

==> la durée du bail
L’article 1709 prohibe les baux perpétuels et certains régimes spécifiques fixent une durée légale. En dehors de ces restrictions, les parties sont libres de déterminer la durée de validité du contrat.
En ce qui concerne, la reconduction du bail, en dehors des régimes particuliers, la tacite reconduction, prévue aux articles 1738, 1739, 1740 et 1759, n’est pas automatique. Elle découle d’une clause spécifique du contrat.

==> le prix
Il constitue un élément essentiel de la validité du contrat (art. 1709). A défaut le contrat est nul (Cass. 3e civ.24 mars 2004).
L’article 1131 du code civil dispose que « L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »

Il se distingue des charges accessoires que le preneur doit, en général, acquitter en plus du prix.
Sauf dans les cas d’encadrement des loyers fixés par la loi ou la jurisprudence, le prix peut être librement déterminé par les parties
L’indexation du loyer est légalement possible mais ne peut s’appliquer que si une clause du bail le précise (Cass. 3e civ. 4 oct.1995).

En l’espèce, la Cour s’est fondée sur l’article 1131 du Code Civil portant sur l’obligation sans cause du contrat pour rendre son jugement.

On peut noter que la Cour relève "l’absence de contre partie ou d’intention libéral de la part du bailleur" qui aurait pu justifier le montant symbolique du prix de location.

Sources :
Jurisassociations 513
Editions Fra,cis Lebfevre
24 mars 2004, Cass. 3e civ., n°02-18.606
4 oct.1995, Cass. 3e civ., n°93-20.461
16 octobre 2014, CA Chambéry, n°13-01784
Mémento pratique Francis Lefebvre 2012-2013, 88300 et suivants

Connectez-vous :