Du nouveau pour les organismes fonciers solidaires

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mercredi 21 septembre 2016, par Gwladys

Créés par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (article 164 codifié sous L. 329-1 du code de l’urbanisme), les organismes de foncier solidaire sont définis comme « des organismes sans but lucratif agréés par le représentant de l’Etat dans la région, qui, pour tout ou partie de leur activité, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. »

Inspiré du modèle de Community land and trust, organismes utilisés aux Etats Unis pour dissocier propriété du sol et du bâti de façon à enrailler les phénomènes spéculatifs sur la foncier et conserver des logements accessibles dans la durée.

Les textes de mise en œuvre sont parus cet été et en cette rentrée.

Le premier, fondamental, est l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire dont les dispositions ont été introduites dans le code de la construction et de l’habitation, dans le titre relatif au « Bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d’une convention d’usufruit, bail réel immobilier, bail réel solidaire », articles L255-1 et suivants.

Le texte créé et encadre ce nouvel instrument juridique en définissant notamment les droits et obligations des parties, les causes de résiliation et conditions de cession des droits réels. Ainsi, l’ordonnance instaure les deux mécanismes principaux que sont l’encadrement de la valeur de cession (art. L. 255-5."En cas de mutation, le prix de vente ou la valeur maximale des droits réels immobiliers, parts et actions permettant la jouissance du bien sont limités à leur valeur initiale, actualisée selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat") et la prorogation de la durée du bail en cas de cession agréée par l’organisme. qui permet au cessionnaire de bénéficier d’un droit équivalent au cédant et à celui-ci de voir la valeur de ses droits maintenue dans le temps.( art. L. 255-12.-Si cet agrément est délivré, la durée du bail est de plein droit prorogée afin de permettre à tout nouveau preneur de bénéficier d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial). Enfin il est rappelé que ce bail est réservé aux organismes fonciers pour le logement à titre de résidence principe de personnes sous conditions de ressources.

Le deuxième est le décret n° 2016-1215 du 12 septembre 2016 relatif aux organismes de foncier solidairedont les articles ont été intégrés aux articles R. 329-1 et suivant du Code de l’urbanisme.

Ce texte précise les conditions, procédures de création et d’agrément des organismes fonciers solidaires et prévoit qu’en cas de disparition d’un OFS, l’ensemble de ses droits et obligations (en particuliers les baux en cours) sont dévolus à un autre OFS.

Pour en savoir plus sur le concept, sa mise en œuvre en Droit français et le collectif mobilisé sur le sujet, vous pouvez consulter le site de Community land trust France pour un foncier solidaire


Voir en ligne : L’OFS ou le sol comme Bien commun ?

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